Wer eine Immobilie erbt, wird nicht selten zur Kasse gebeten. Schuld daran sind die Erbschaftsteuer und die derzeitigen Immobilienpreise. Glücklicherweise gibt es jedoch Freibeträge. So können Ehepartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, bei Kindern sind es 400.000 Euro – von jedem Elternteil. Großeltern können ihren Enkelkindern 200.000 Euro vermachen, ohne dass der Fiskus zuschlägt.
Bei Geschwistern, Nichten, Neffen und Lebensgefährten sinkt der steuerliche Freibetrag jedoch drastisch auf nur noch 20.000 Euro. Grundsätzlich gilt: Der Steuerfreibetrag ist umso höher, je enger die verwandtschaftliche Beziehung ist. Nur Geschwister machen hier eine Ausnahme. Ist der jeweilige Freibetrag ausgeschöpft, greifen die individuellen Steuersätze – allerdings nur für die Differenz zwischen Freibetrag und dem Wert der Erbschaft.
Wer also zu einer weniger begünstigten Freibetragsgruppe gehört, den kann im Falle einer vermachten Immobilie eine erhebliche Steuerlast treffen. Aber vielleicht weist das Haus oder die Wohnung ja ein paar gravierende Schäden auf. Könnten diese dann nicht die Steuerlast drücken? Schließlich werden Nachlassverbindlichkeiten in Form von Schulden des Erblassers ja auch vom Gesamtwert des Nachlasses abgezogen.
Die Antwort lautet leider nein, wie der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil entschieden hat (Az.: II R 33/15). Demnach sind Schäden und Mängel am Haus nicht als Nachlassverbindlichkeiten abziehbar. In dem verhandelten Fall versuchte ein Erbe mit den Kosten für Reparatur und Schadenbeseitigung aufgrund einer noch zu Lebzeiten des Erblassers falsch betankten Ölheizung seine Erbschaftsteuer zu drücken.
Doch dies ist laut BFH nur dann möglich, wenn eine gesetzliche oder privatrechtliche Verpflichtung zur Mängelbeseitigung gegenüber dem Erblasser bestanden hat. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn dieser Eigentümer einer vermieteten Immobilie und zu einer Mängelbeseitigung gegenüber seinen Mietern verpflichtet war. Nehmen die Mieter dann den neuen Eigentümer für die Beseitigung des Mangels in Anspruch, kann dies als Nachlassverbindlichkeit gewertet werden.
Ansonsten bleibt Erben, die das Gefühl haben, dass der steuerlich relevante Wert ihrer Immobilie vom Finanzamt zu hoch angesetzt wurde, nur, ein Sachverständigengutachten über den Verkehrswert der Immobilie einzuholen. Mitunter kommt dieses dann zu dem Schluss, dass etwaige Schäden den Wert der Erbsache mindern, was dann unmittelbar eine geringere Erbschaftssteuer zu Folge hätte.
Quelle: n-tv
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