Cushman & Wakefield: Schwächster Umsatz in Gesundheitsimmobilien seit drei Jahren im Quartal

Im dritten Quartal 2023 erzielte die Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt Umsätze in Höhe von rund 185 Millionen Euro. Dies entspricht einem deutlichen Rückgang im Vergleich zum dritten Quartal 2022, als der Umsatz bei 640 Millionen Euro lag. In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 beläuft sich das Gesamttransaktionsvolumen im Bereich Gesundheitsimmobilien auf etwa 835 Millionen Euro, verglichen mit 1,66 Milliarden Euro im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Das dritte Quartal 2023 war das umsatzschwächste Quartal der letzten drei Jahre. Der Hauptanteil des Gesamttransaktionsvolumens von etwa 120 Millionen Euro entfiel auf den Bereich Pflegeheime, während etwa 54 Millionen Euro mit Objekten aus dem Bereich Betreutes Wohnen umgesetzt wurden. Der verbleibende Anteil entfiel auf das Segment ambulante medizinische Versorgung.
Einzeltransaktionen im Wert von fünf bis 20 Millionen Euro dominierten den Markt und machten etwa 83 Prozent des Geschehens aus. Die Spitzenrendite für Pflegeheime in Deutschland stieg auf 5,10 Prozent, während sie bei Seniorenresidenzen für Betreutes Wohnen bei etwa 4,50 Prozent lag. Für ambulante medizinische Versorgungseinrichtungen betrug die Spitzenrendite zwischen 4,50 und 4,75 Prozent und für stationäre medizinische Versorgungseinrichtungen zwischen 5,50 und 6,00 Prozent.
Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory bei C&W, kommentierte die Situation und erklärte, dass die Kaufpreise für Gesundheitsimmobilien aufgrund des verschlechterten Finanzierungsumfelds und der aktuellen operativen Risiken der Betreiber weiter gesunken seien. Der Markt für Gesundheitsimmobilien bleibe liquide, jedoch seien die Renditeanforderungen in allen Risikoklassen gestiegen. Sowohl heimische als auch internationale Investoren suchen weiterhin nach Neubau- und Bestandsimmobilien, wobei es beim Bestand teilweise zu großen Abschlägen für die Umsetzung notwendiger ESG-Maßnahmen kommt. Einige Investoren warten zudem auf eine Stabilisierung des Kapitalmarkts und sind erst mittelfristig bereit, Akquisitionen zu tätigen.
Gestiegene Personal- und Materialkosten sowie der Mangel an qualifizierten Pflegefachkräften führen zu höheren operativen Kosten und verringern die Gewinnmarge der Pflegebetreiber. Der Wegfall der finanziellen Unterstützung durch den Pflege-Rettungsschirm für pandemiebedingte Mehrausgaben und Mindereinnahmen ist deutlich spürbar. Darüber hinaus werden zukünftige ESG-Sanierungsmaßnahmen von Investoren berücksichtigt, jedoch ist nicht mit einer vollständigen Mietkompensation zu rechnen. Bundeslandspezifische Regelungen für Pflegeheime erhöhen den Druck auf die operative Rentabilität.