Riskante Immobilienfinanzierung – Fehler durch zu wenig Eigenkapital vermeiden

«Aufgrund der günstigen Zinsen kommen immer wieder Verbraucher in die Beratung, die sich eine Immobilie bei näherer Betrachtung eigentlich nicht leisten können», hat Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen beobachtet.

Ein Grund: Die Preise für Immobilien steigen in einigen Regionen seit Jahren stetig. Vermeintlich günstige Finanzierungsmodelle lassen die teuren Objekte erschwinglich erscheinen. Umso wichtiger ist es, dass die Finanzierung auf sicheren Füßen steht. Fünf häufige Fehler: 

– Zu wenig Eigenkapital: Es gibt Banken, die eine Immobilie zu 100 Prozent finanzieren, aber das ist meist teuer. Der Grund: «Sie zahlen meist einen höheren Zins», sagt Schwarz. Für eine Vollfinanzierung erhöht sich laut Stiftung Warentest der Zinssatz im Vergleich zu einer 80-Prozent-Finanzierung um 0,5 bis 1 Prozentpunkte.

Deshalb empfiehlt Schwarz: «30 Prozent Eigenkapital sollten Käufer schon mitbringen.» Wenigstens die Nebenkosten sollte man aus eigenen Mitteln bezahlen können. «Wenn Sie dann noch ein zusätzliches Polster für unerwartete Ausgaben haben, ist das noch besser.»

– Kurze Zinsbindung: Die Zinsen sind seit langem auf einem sehr niedrigen Niveau. Laut der FMH-Finanzberatung liegt der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekenkredite mit einer Laufzeit von 10 Jahren derzeit bei 1,29 Prozent. Vor wenigen Jahren verlangten Banken in solchen Fällen noch Zinssätze von rund 3 Prozent.

Bei längerer Zinsbindung verlangen Banken einen Aufschlag. Laut FMH liegen die Zinsen für Kredite mit einer Laufzeit von 20 Jahren im Schnitt bei 2,06 Prozent. Dieser Aufschlag kann sich bezahlt machen, denn in Zukunft wird das Zinsniveau voraussichtlich nach wieder steigen. «Wird dann die Anschlussfinanzierung fällig, kann das ins Geld gehen», sagt Schwarz. Aus seiner Sicht sollten derzeit Zinsbindungen von 15 Jahren die unterste Grenze sein.

Das Zinserhöhungsrisiko können sich Käufer von ihrem Berater ausrechnen lassen. Dann wissen sie, wie hoch die Rate nach dem Ende der Zinsbindung ausfällt, falls der Zinssatz für den Anschlusskredit auf 5 oder 6 Prozent steigt, rät die Stiftung Warentest. Ist die Rate dann zu hoch, sollte die Zinsbindung länger sein.

– Niedrige Tilgung: Je niedriger die Tilgung, desto größer ist die Gefahr, sich finanziell zu übernehmen. Denn bei einer geringen Tilgungsrate ist auch die monatliche Rate, die an die Bank gezahlt werden muss, niedrig, erklärt die Stiftung Warentest. Eine Monatsrate von 1000 Euro reicht zum Beispiel, um einen 500 000 Euro-Kredit mit 10 Jahren Zinsbindung zu einem Zinssatz von 1,4 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent aufzunehmen, rechnen die Experten vor. Ein solcher Kredit muss dann aber sehr lange zurückgezahlt werden. Allerdings bieten Geldinstitute Kredite mit einer solch geringen Tilgung oft gar nicht an, erklärt FMH-Inhaber Max Herbst: «Häufig liegt die Mindesttilgung bei 3 Prozent.»

Ob sich Käufer einen Kredit leisten können, können sie einfach ermitteln: «Die Rate sollte nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen», rät Herbst. Wichtig: Man sollte die Kreditrate langfristig bedienen können.

– Fehlende Flexibilität: Starre Raten machen die Abzahlung zwar übersichtlich. Sie können aber Probleme bereiten, wenn sich etwas im Leben ändert – zum Beispiel ein Einkommen wegfällt, weil sich ein Partner um den Nachwuchs in der Elternzeit kümmert. «Wenn ich in einem solchen Fall die Kreditrate reduzieren kann, verschafft mir das Luft», erklärt Herbst.

Der Haken: Oft verlangen die Kreditinstitute einen Aufpreis für flexible Rückzahlungsmöglichkeiten. Trotzdem lohnt es sich, findet Schwarz: «Schließlich weiß ich nicht, was alles in der Zukunft auf mich zukommen kann.» Nicht immer bieten Geldinstitute solche Angebote von sich aus an. «Sie sollten aber auf jeden Fall nachfragen.»

– Finanzierung ohne staatliche Förderung: Oft haben Käufer Anspruch auf Förderung vom Staat. Gefördert wird der Erwerb von Wohneigentum, aber auch der Bau energieeffizienter Immobilien sowie Maßnahmen für den barrierefreien Umbau. Da für die KfW-Förderung das Hausbankprinzip gilt, bekommt man die Produkte nur über seinen Bankberater. «Hier müssen Kunden in der Beratung aber oft selbst aktiv werden und danach fragen», sagt Schwarz.